Voici l'illustration du nouveau projet de Chalet du Petit Plan, présenté par la SCCM Immalliance le 27 septembre 2021
Voici un résumé de l'évolution de ce projet n°3 par rapport au projet n°2 qui a fait l'objet du dépôt de permis de construire :
- Le permis de construire fera l'objet d'une demande de modification.
- La principale information c'est la réduction d'un étage soit une hauteur d'environ 12,55 m au fait du toit au lieu de 15,35 m.
- 19 appartements au lieu de 26.
- 19 garages en sous-sol au lieu de 26 donc une emprise du sous-sol moins longue de 9 m à l'Ouest.
- La rampe d'accès au sous-sol est réduite de 18 m et reste côté Nord.
- La position verticale du bâtiment de change pas, le sous-sol dont la partie visible qui dépasse d'environ 1,6 m est cachée par un garde au corps et un remblai de terre gazonnée.
- L'emplacement du bâtiment et son emprise au sol ne change pas.
- La cuve de gaz Propane est toujours enterrée au Nord du bâtiment, devant nos chalets, mais légèrement déplacée vers l'Est.
- Il n'y pas de possibilité de fenêtre de toit de type Vélux pour les appartements du second étage qui n'auront pas de charpentes visibles mais seulement des plafonds plats. Les combles ne seront pas accessibles.
- Le bâtiment est prévu pour une résidence d'appartements du T2 au T4 à destination prioritaire des résidents permanents à l'année dans la commune des Deux Alpes.
- La végétalisation est prévue mais annoncée peu importante.
- L'illustration ci-dessus n'est pas contractuelle. Par exemple, les bardages de pierre ne sont pas représentés selon les proportions autorisées par le PLU et qui devront être respectées.
Dans le cadre des 3 recours contentieux déposés contre le permis de construire de la SCCV Immalliance, celle-ci a présenté un nouveau projet de construction sur la parcelle AI-115 située au Sud de la copropriété des Chalets d'Or.
La réunion de présentation s'est déroulée en présentiel et en visio-conférence lundi 27 septembre 2021 entre 9h30 et 12h dans la salle de réunion du syndic Agence de la Muzelle.
Etaient présents :
- Le représentant de la SSCV Immalliance : Monsieur Paul Rollin
- L'architecte de la SCCV Immalliance : Monsieur Eric Beauquier
- L'avocat de la SCCV Immalliance : Maître Benjamin Cottet-Eymard
- L'avocat du syndic Les Chalets d'Or : Maître Coline Quénard
- L'avocat du groupement de copropriétaires des Chalets d'Or ayant déposé des recours : Maître Séverine Buffet
- La responsable du syndic : Madame Emeraude Lévêque
- Un membre du conseil syndical des Chalets d'Or : Monsieur Claude Barthélémy
Ont assisté en visioconférence entre 10h et 12h :
- des copropriétaires ayant déposé des recours individuels
- des membres du conseil syndical de la copropriété des Chalets d'Or
- Sont intervenus : Monsieur Alexandre Pina, Monsieur Guillaume Basile, Monsieur Ludovic Bouchu, Monsieur Bernard Baligand et quelques autres personnes.
Présentation du nouveau projet :
Ce nouveau projet fera l'objet d'une demande de modification du permis de construire.
Les représentants d'Immalliance ont bien insisté sur le fait que l'illustration du chalet n'est pas contractuelle et que ça peut énormément évoluer en fonction des calculs pour le respect des contraintes du PLU.
Lors du dépôt de permis de construire, la mairie leur a demandé de modifier la disposition des balcons afin qu'ils ne soient pas empilés mais plutôt décalés.
Il précisent donc que le look final et les matériaux sont encore à définir (proportion des matériaux, type et style de palissade ou bardage, etc.) .
Ils ont aussi reconnu que les côtes n'étaient pas suffisamment indiquées sur leurs plans. Cela dénote d'un manque de précision et de sérieux pour présenter un nouveau projet qui fait suite à 3 recours.
Les appartements du second étage n'auront pas de charpentes visibles mais des plafonds plats, les combles ne seront pas accessibles aux copropriétaires ainsi, aucune fenêtre de toit de type Vélux ne pourrait être ajoutée, même par la suite. Le seul Velux visible sur l'illustration est un désenfumoir.
La vue de l'illustration présentée depuis l'impasse du Petit Plan est flatteuse.
L'angle de vue est large et a tendance à écraser le rendu. C'est comme lorsqu'on prend une photo avec un objectif grand angle, c'est trompeur par rapport à la réalité !
Pour une réunion de concertation suite à des recours, nous aurions souhaité des vues en 3D depuis les différents appartements orientés vers ce projet.
Nous souhaitons vivement que le projet final corresponde au visuel présenté pour respecter le style du quartier du Petit Plan et par conséquent pour une bonne intégration dans le site.
Le projet doit être la reproduction exacte de la réalisation définitive.
Bornage de la parcelle AI-115 :
Un bornage a été établi entre la SCCV Immalliance, des représentants de la mairie et des propriétaires voisins.
Cependant ce bornage n’est pas contradictoire puisque la copropriété des Chalets d'Or n’y était ni présente, ni représentée.
Comme le jardin clôturé d'un appartement du chalet Edelweiss, à usage privatif mais partie commune de la copropriété, empiète sur la parcelle AI-115, il va falloir rétrocéder cette partie (représenté en jaune sur le plan de masse).
Les représentants de la SCCV Immalliance pensant que ce petit morceau de terrain de quelques mètres carrés appartenait au copropriétaire et correspondait à un lot, ils souhaitent traiter en direct avec lui.
Cela ne sera pas possible mais traité par un vote de l'ensemble des copropriétaires en Assemblée Générale.
Implantation du bâtiment :
Le bâtiment est toujours situé aux mêmes emplacements que le projet initial qui a fait l'objet du permis de construire, seule la hauteur du bâtiment est modifiée pour le réduire d'un étage.
La surface de plancher passe de 1 489 m² au 1 120 m².
Le plan d'implantation par rapport à la parcelle AI-115 est approximatif. Ils ont précisé que les 3 résineux existants (2 pins et 1 épicéa) seraient largement dans la parcelle AI-115 et cela reste à déterminer.
Un nouveau bornage indépendant qui a été voté en AG sera réalisé pour que les limites soient bien définies.
Malgré tout, nous devons être vigilants sur la limite parcellaire qu'ils ne pourront pas dépasser même pendant la durée des travaux, à moins de dédommagements. Ils auront besoin de décaisser plus large pour créer la rampe d'accès au sous-sol et l'emplacement de la cuve à gaz Propane qui seront situés à la limite de la copropriété des Chalets d'Or.
La partie en sous-sol est réduite de 9 m en longueur sur son côté Ouest puisque seulement 19 places de stationnement sont désormais prévues (7 places de moins).
Ils sont conscients que le fond de la parcelle (à l'ouest) est un dépotoir de détritus d'un ancien garage qu'ils devraient dépolluer s'ils y touchent.
Rampe d'accès au sous-sol :
La rampe d'accès au sous-sol est toujours située côté Nord vers nos chalets mais réduite de 18 m.
Ils ont précisé que l'escalier de secours pour le sous-sol, visible sur le plan au Nord-Ouest du bâtiment, pourrait être déplacé.
Suppression d'un étage :
La suppression d’un étage et la modification de la rampe d’accès représentent des progrès significatifs.
La hauteur est abaissée à 12,55 m au-dessus du bas du niveau O au lieu de 15,35 m.
Le nombre d'appartements passe de 26 à 19 (7 appartements de moins).
D'après nos calculs sur le plan, si le niveau 0 du bâtiment (base du niveau 0) était positionné au niveau du terrain naturel, la hauteur du bâtiment serait de 10,88 m au lieu de 12,55 m.
Soubassement du sous-sol visible depuis l'extérieur :
Si le bâtiment est réduit en hauteur, son implantation verticale ne change pas par rapport au projet initial.
La partie du sous-sol visible et qui a fait l'objet de remarques dans les recours serait désormais cachée par un garde au corps en treillis de bois du même type que les balcons et par un remblai de terre gazonnée pour la partie plus à l'ouest. Une haie basse serait plantée le long du garde au corps qui surplombe la rampe d'accès au sous-sol.
D'après leurs plans, la hauteur de la partie du sous-sol visible est d'environ 1,6 m, ce qui n'est toujours pas acceptable par rapport aux contraintes du PLU de la commune des Deux Alpes.
Interrogés sur le fait de plus creuser le sous-sol pour descendre l'ensemble du bâtiment au niveau du terrain naturel, ils ont répondu que, d'une part, les coûts d’excavations supplémentaires seraient très élevés et, d'autre part, que les jardins situés au sud du chalet sont déjà très en contrebas en raison de la pente du terrain.
Nous pensons que nous devrions trouver un compromis sur la hauteur de cette partie visible du sous-sol.
Vis à vis du côté Nord-Ouest, le plus proche du chalet Edelweiss :
Aucun aménagement significatif n’est envisagé côté Ouest et à l’angle Nord-Ouest pour tenter de limiter le vis-à-vis avec le bâtiment Edelweiss.
Il a été demandé à ce que les côtés Nord des balcons situés à l'Ouest soient occultés par des parements en bois.
Nous avons demandé à ce qu'ils nous communiquent rapidement une vue de la même illustration depuis le côté Sud du chalet Edelweiss.
Positionnement de la cuve de gaz Propane :
En raison de la réduction de la rampe d'accès au sous-sol, la cuve de gaz propane, enterrée, est déplacée d'une vingtaine de mètres vers l'Est mais toujours située entre le nouveau bâtiment et nos chalets.
Le déplacement de la cuve au Sud est évoqué, ils précisent qu'ils ne peuvent pas, afin de maintenir le bâtiment le plus à l'écart de nos chalets.
Nous insisterons sur son éventuel déplacement au Sud-Est sous le passage piéton de l'entrée, après les 5 places de stationnement.
Aucune autre source d’énergie n’est envisagée, ils précisent comme dans le projet initial, une chaudière à gaz fournira l'énergie du chauffage central et des chaudières à gaz individuelles par appartement pour l'eau chaude sanitaire.
Nous devons faire vérifier que les distances de sécurité soient respectées par rapport aux limites parcellaires, aux ouvertures, aux bouches d’égout, à la cuve de ravitaillement, etc.
Végétalisation :
ils prévoient de planter une haie basse le long de la rambarde au-dessus de la rampe d'accès au sous-sol. Précisément là où il y a déjà un grand bouleau et des arbustes derrière le petit chalet du transformateur ERDF.
L'architecte a préciser qu'à cette altitude où il n'y a que des alpages avec des végétaux bas, rien de pousse rapidement !!!
Nous lui avons fait remarquer que si on choisit les bonnes essences végétales leur croissance est aussi importante qu'à une altitude moindre.
Aucun jardin privatif n'est prévu du côté nord mais seulement au Sud et à l'Ouest.
Ils seraient d'accord pour végétaliser mais il reste à savoir à quel endroit et quel moment, avant les travaux pour limiter leur impact ou en fin de travaux et seraient-ils capables d'indemniser notre copropriété pour des plantations que nous ferions entre nos chalets et le leur ?
Circulation dans l'impasse du Ruisseau de l'Alpe :
Le stationnement et la circulation dans l’impasse n’est pas du tout prise en considération.
Ils expliquent que les acquéreurs seront plutôt des permanents domiciliés à l'année dans la commune avec de grands appartements : T4 ou deux T2 jumelés afin de pouvoir disposer de 2 emplacements de stationnement.
Cela indique qu'il pourrait y avoir plusieurs véhicules par appartement et que ne seront pas des véhicules immobiles comme c'est le cas pendant les séjours touristiques.
Période et durée des travaux :
La gêne occasionnée pendant toute la durée des travaux et l’incidence financière que cela aura pour les futures locations est minorée alors que c’est un point important à prendre en compte.
Ils ont prévu de stocker uniquement la terre arable (couche de surface) vers le fond de la parcelle (à l'Ouest) pour la réutiliser comme remblais à la fin des travaux. Les autres déblais seraient évacués comme les autres terrassements actuels dans la station, vers le haut du domaine.
Au plus tôt, en fonction de toutes les contraintes que ce soit du côté de notre copropriété (accords votés en AG) ou du côté d'Immalliance (plans définitifs, ERDF, mairie, notaire, etc.), les travaux ne pourraient débuter qu'en mai 2023 pour une mise à disposition en 2025, après 2 ans de travaux.
Plans à télécharger :
